בוודאי שמתם לב לאחרונה להצעת קרקעות חקלאיות לרכישה עבורכם. בהצעה מובטח לקונה כי בקרוב, הקרקעות יופשרו וניתן יהיה לבנות עליהן מבנים למגורים או בנייני מסחר. אין ספק כי מאחר ומחירי הדירות ובתי המגורים עולים וחלום הבית הפרטי אינו מתכוון להעלם, קל מאד להשתכנע מפרסומים אלו. מה גם שבפרסום הקרקעות הנ"ל מוצגות הבטחות על הפשרה בעתיד הקרוב עם פוטנציאל אדיר. אך בינינו, לעיתים הפוטנציאל המובטח לא תמיד סביר.
מכיוון שבדרך כלל לא קיים הידע הדרוש עבור רכישת קרקעות או מגרשים כגון אלו, נערך תקן 22. תקן זה נועד לאפשר לרוכשים הפוטנציאליים גילוי נאות בדבר המצב התכנוני והמשפטי של הקרקע המוצעת להם. כיום, בעל קרקע חקלאית שמעוניין לשווק את הקרקע באמצעות כך שתופשר לבניה בעתיד, חייב יהיה להציג שומת מקרקעין הערוכה לפי תקן 22.
מה זה תקן 22?
תקן זה עוסק בהערכת שווי של קרקע שעדיין לא אושרה לבניה, תקינה זו נכתבת באופן מקצועי על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים ותפקידה לשמש את שמאי המקרקעין בהערכת שווי קרקעות. שומת מקרקעין הערוכה לפי תקן 22 תהווה עבור הרוכש הפוטנציאלי חתימה אובייקטיבית על שוויו של הקרקע ובעזרתו הוא יוכל לקבל החלטה שקולה ואחראית.
אלו בעיות עלולות להיווצר בקניית קרקע?
'קרקע חקלאית פרטית למכירה רגע לפני הפשרה', 'נחלה מצוינת, צמודה לשטח בנוי'.. בוודאי נתקלתם במודעות פרסום מפתות כמו אלה בעיתונות, ברשת או אפילו בדוור ישיר עד לתיבת המייל שלכם. ובכן, יש סיכוי גבוה שהתמונה שהוצגה לכם, היא אופטימית מידי, שלא לומר רחוקה מן האמת.
לעיתים, הקרקע משווקת לציבור במחיר גבוה בהרבה מכמה שהיא באמת שווה במצב התכנוני שמאושר בזמן הקיים. במקרים רבים, המשווקים מעלימים מהציבור את המידע המלא הנדרש ולרוכש אין כל דרך להעריך את הסיכויים של הפיכת הקרקע לזמינה לבניה בעתיד המובטח. מה גם שאין ביכולתו של הרוכש הפוטנציאלי להעריך את משך הזמן שהליך כזה עשוי לקחת ואת העלויות הכרוכות בהפשרת הקרקע.
אך ורק בדיקה של הקרקע על ידי שמאי מקרקעין, תוכל לתת לכם את התמונה האמתית, המציאותית והריאלית בדבר מצבה של הקרקע, הליכי התכנון הרלוונטיים, המגבלות החלות עליה ושוויה המדויק.
