מה אפשר ללמוד מהמדדים שפורסמו היום ומה צופן לנו העתיד?
מדד תשומות הבנייה וגם מדד מחירי הדירות בירידה.
מדד המחירים לצרכן אמנם עלה ב0.3 אבל אם מנכים את העונתיות, הפירות והירקות והדיור, המדד לא עלה כלל.
המשמעות המעשית היא שעליית הריביות משיגה את האופטימום הנדרש ממנה. דיכוי מלא של האינפלציה.
ולמה ציינתי 'בניכוי עונתיות, פירות וירקות ומחירי הדיור' – מכיוון שבמדד המחירים יש למעשה 2 מרכיבים. יש 'מדד דביק' שהוא דומה למחלה מדבקת… 'מכיוון שהמחירים עולים המחירים ממשיכים לעלות' – מצב המשקף אינפלציה מסוכנת ולא בריאה. אך יש גם עליות מחירים הנובעות מחוסרים אמיתיים שמשקפים עליות וירידות בגלל מצבי שוק ריאליים. כמו פירות וירקות התלויות ישירות בתוצר החקלאי הטבעי ולא דווקא בחמדת הסוחרים להגדלת ההון, 'עונתיות' המשקפת תזוזות ביקושים ריאליות, ומחירי הדיור שמושפעים הפוך מעליית מחירי הריבית- (בגלל שהריבית עולה מחירי השכירות עולים ולא יורדים) כך שהם לא מדד לאינפלציה.
אם כן, האינפלציה הבעייתית שנובעת מאובדן שיווי משקל בשוק הכסף דוכאה במלואה.
בתרגום אחר: אנשים נמנעים מלבזבז, שוקלים באופן ראוי כל קנייה, לא לוקחים הלוואות שלא לצורך ולכן גם הביקושים דוכאו וערך הכסף חזר לשיווי משקל.
מה הלאה?
הצפי הוא להבנתי כי הנגיד לא יעלה את הריבית שוב במועד הקרוב מכמה סיבות:
- אין סיבה להעלות, שוק האשראי הצטמצם מספיק.
- צריך לשמר מנוף לחץ לעתיד ולכן משתמשים בכלי עליית הריביות בצמצום.
- המשך עליית הריבית תפגע פגיעה ישירה ביכולת הייצור ובפיתוח העסקי וכמובן בנוטלי המשכנתאות.
ומה הלאה הלאה?
באם יראה הנגיד שגם בחודש הבא המדד לא יעלה מעבר ליעד של בנק ישראל הוא יתחיל להוריד ריביות באופן מתון כבר בעוד חודשיים.
למה?
פשוט כי הריביות גבוהות מידי ופוגעות בצריכה, וממילא בביקוש וממילא במוטיבציה לפתוח ולפתח עסקים וממילא בצמיחה.
הריביות ירדו די מהר לכיוון ה4%. שימו לב: 4% ריביות פריים (2.5% ריבית בנק ישראל) זוהי הריבית הרצויה בשוק מאוזן.
ולמה דווקא 4%?
אסביר: בכדי שאנשים יקחו אשראי עסקי – מחיר הריבית צריך להיות כזה שקונים את הכסף בזול יותר מהרווח העסקי. הרווח השולי העסקי במרבית סוגי העסקים בישראל לפני מס עומד על גבולות של 10-25% מהפדיון.
גם בעולם יזמות נדל"ן- הרווח היזמי נע בין 12% ל25%.
כדי שאנשים יעשו עסקים, הם צריכים אשראי. כדי שיהיה משתלם לעשות עסקים, צריך לקנות כסף לכל היותר ב4-5% מתוך תקווה לעשות מהכסף הזה רווח תשואתי שנתי של 10-25%.
כאשר יזם קונה כסף ב4-5% ובונה עסקים שיתנו לו תשואה של 15-20% יש טעם בלקיחת ההלוואה. אבל אם הוא קונה כסף ב8-10% – שזה המצב כרגע – כל טעות עסקית קטנה יוריד את הרווח על ההשקעה שלו לאפס. ואנשים לא משקיעים בלי מוטיבציה להרוויח. וזו הסיבה ש2% זה זול מידי, 6% יקר מידי ואילו 4% זה המספר הכי מאוזן.
שוק הנדל"ן כרגע בהקפאה. היזמים לא קונים קרקעות חדשות ולא מתחילים בנייה כי מחיר האשראי יקר. גם בעולם היזמות העסקית החופשית יש דיכוי פעיל בפתיחת עסקים חדשים והשקעה בעובדים או מכונות, כנ"ל בשוק הרכב יד ראשונה שחי על אשראי, כנ"ל בעולם ההייטק וכנ"ל בהשקעות נדל"ן לתשואה. המצב הזה מפחית מאוד את ההכנסה ממיסים ויפגע די במהירות בצמיחה. ולכן הנגיד יפחית את הריבית די מהר לגבולות ה4% כדי לחזור ולעודד ביקושים ופיתוח עסקי ולהחיות את עולם הנדל"ן.
אם ההפחתה ל4% לא תתן אפקט מספק הוא יפחית את הריבית עוד לרמות נמוכות יותר. אבל זה לא צפוי בטווח הקצר. ההנחה היא שאנחנו צפויים להפחתה לכיוון 4% די מהר ושם זה ייעצר לתקופה לצורך בחינה נוספת.
מה זה אומר על מחירי הדיור?
להבנתי ומניתוח הנתונים שלי מחירי הדיור יחזרו לעלות תוך חודשים ספורים ומדינת ישראל שוב תחפש פתרונות למצב. אבל זה כבר למאמר אחר.
