שוק הנדל"ן עובר בשנתיים האחרונות שינויים דרמטיים, כאלה שלא נחוו כאן מאז ימי האינתיפאדה השנייה. וזה מפתיע מעט מאחר ודירת מגורים עשוי להיות 'מוצר צריכה בסיסי' עם שוק יציב, אבל המציאות המוכחת לנגד עינינו היא כי שוק הנדל"ן מתנהג לעיתים ברמת רגישות גבוהה ביותר לשינויים מקרו כלכליים הרבה יותר משווקים אחרים.
לצורך ההסבר נתייחס ל4 תקופות:
מראשית שנת 2021 עד אוגוסט 2022 תקופה שבה העולם מתאושש מהקורונה ומחירי הנדל"ן בישראל מזנקים בכ27%.
מאוגוסט 2022 עד אוגוסט 2023 תקופה שבה מחירי הנדל"ן קפואים ואף יורדים באזורים מסויימים עד 10%.
מאוגוסט עד ספטמבר 2023 תחילת התאוששות קלה בהיקף המכירות, הן בשוק יד שנייה והן במכירות קבלנים. המחירים עדיין לא עולים, אבל היקף המכירות עולה בהדרגה.
מלחמת חרבות ברזל שפל של 20 שנה בכמות המכירות, ללא השפעה ניכרת בינתיים על המחירים.
בשנתיים האחרונות למעשה השוק חווה ירידות ועליות של עשרות אחוזים בהיקף המכירות כאשר המחירים כלפי מעלה הושפעו בחדות ואילו המחירים כלפי מטה הושפעו ממש השפעה מינורית.
ועכשיו
זו הנקודה החשובה:
השאלה הגדולה הנשאלת היא מה צפוי הלאה, האם פנינו להמשך הקפאה, ירידות או עליות מחירים?
העמדה של מרבית הכלכלנים וסוקרי שוק הנדל"ן וזו גם עמדתי, שאנחנו צפויים – קרוב לוודאי – לגל נוסף של עליות מחירים. כמובן, שזה תלוי גם בהתפתחויות במלחמה שקשה כרגע לצפות אותם. אך בכל זאת זו ההנחה ומהטעמים הבאים:
ריביות – בניגוד למגמה ב18 החודשים האחרונים, החלה בעולם מגמה של הפחתת ריביות בבנקים המרכזיים. אמנם אנחנו ממש בחיתוליה, אך יש סימנים מובהקים שזו המגמה הקרובה.
מאחר ושוק הנדל"ן מושפע מאוד ממינוף ועולם המימון, הרי הפחתת ריביות צפויה להשפיע ישירות ומיידית על היקף ההשקעות בנדל"ן, וממילא עלייה בביקושים ועליית מחירים.
אגחי"ם תשואות האגחי"ם כבר החלו מגמת ירידה בעולם וגם בארץ. המשמעות היא שכל ההלוואות צמודות האג"ח או הלא צמודות כלל, חוות כבר עכשיו הפחתה בריביות.
היקף התחלות הבנייה והיקפי בנייה סבלו מירידות ועיכובים משמעותיים בשנה האחרונה וביתר שאת מאז החלה המלחמה. לפני המלחמה בגלל הריביות הגבוהות שנחתו על היזמים שגרמו להעדר כדאיות כלכלית של חלק נכבד מהפרויקטים, ולכן הרבה פרויקטים נכנסו להשהייה 'עד יעבור זעם'. ומאז החלה המלחמה בגלל מחסור חמור בידיים עובדות ובעיות שינוע של חומרי גלם מיובאים. מובן שמצב זה משפיע לרעה על ההיצע.
מחסור מצטבר של דירות בהתאמה למשקי הבית למרות המאמץ הממשלתי להגדלת ההיצע, ובין השאר בגלל גובה הריבית ובעיית עלויות הבנייה, נוצר מצב שהמחסור הרב שנתי בדירות מגורים עדיין קיים. למעשה למרות שהיקפי המכירות ירדו מאוד בשנה וחצי האחרונות, הרי שמשקי הבית לא ויתרו על חלום הדירה אלא פשוט 'נעמדו על הגדר' עד יעבור זעם. כלומר: המחסור הבסיסי עדיין קיים ותקף ומחכה לשעת כושר לקבל ביטוי.
ענף ההייטק הוא למעשה הקטר של המשק. הוא זה שגרם למעמד הביניים בישראל להנות מרווחה כלכלית בעשור האחרון וממילא גם לעליית מחירי הדיור (ההשקעה הישראלית הפופולרית). ענף זה קיבל משבר לפני כשנה, וכרגע נמצא בהליך התאוששות ממנו. מיום ליום הביקושים לעובדים בענף ההייטק חוזרים ומתמלאים.
פוסט מלחמה במרבית המלחמות, הן בישראל והן בעולם לאורך ההיסטוריה, נוצרו משברים כלכליים זמניים. אך אחרי המלחמה מתחילה תקופת צמיחה, שגשוג, פיתוח והשקעות.
שער הדולר יורד בחודש האחרון והשקל מתחזק. המשמעות היא שבניגוד לתחילת המלחמה, השוק מחזיר אמון לשקל ולכלכלה הישראלית.
מתוך כל הנ"ל ניתן להבין שאנחנו נמצאים בתקופה גורלית ונדירה ביותר בענף הנדל"ן: מצד אחד הביקושים עדיין נמוכים מאוד, ומחירי הנדל"ן עדיין קפואים ואפילו בירידה קלה. הקבלנים עדיין נואשים לקונים ומציעים מבצעים חריגים ביותר כמו 90-10, פטור ממדד, הלוואות קבלן ועוד. (המשמעות האמיתית מצד הקבלן זו הנחה של עשרות אלפי שקלים בדרך אחורית).
ומהצד השני: ממש מעבר לפינה צפוי להתפרץ גל ביקושים אצור שמחכה לרגע לחזור לשוק וכל הסימנים מראים שהרגע הזה מגיע תיכף.
בהנחה ומגמות השוק ימשיכו והמלחמה תצטמצם, אפשר להניח קרוב לוודאי שאנחנו לפני גל עליות מחירים.
ההמלצה שלי אם כן, היא להיות מהחכמים שנכנסים בזמן לשוק ולא מאלה שיתחרטו בעוד שנה על איחור המועד.
נקווה בשביל כולנו שהשוק יתאושש ויהיו מספיק דירות לכולם ללא עליות מחירים. אבל כרגע נראה שאנחנו לפני גל עלייה, החכם שרואה את הנולד, כדאי לו להיכנס לשוק כעת.
(הנתונים המובאים במאמר זה מבוססים על סקירות משרד האוצר על ענף הדיור בישראל).
